De nombreuses lois de défiscalisation immobilière coexistent aujourd’hui, chacune ayant ses avantages et ses limites. En 2019, le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par foyer limite en revanche la capacité de chacun à défiscaliser ses revenus, à l’exception de la loi Pinel outre-mer (18 000 €), et des lois Monuments Historiques et Malraux sans plafonnements. Plus que jamais, il est donc nécessaire de choisir le dispositif de défiscalisation qui répond au mieux à ses attentes propres. Pour retrouver l’ensemble de ces dispositifs de défiscalisation immobilière, vous pouvez parcourir notre site internet : les dispositifs de défiscalisation immobilière.
LOI PINEL :
Confirmée par le gouvernement, la loi Pinel encourage l’investissement en immobilier neuf. En contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf et de sa mise en location pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, le contribuable récupère 12%, 18% ou 21% du prix de revient du bien sur la durée de mise en location, soit 2 % par an jusqu’à 9 ans et 1% supplémentaire par an jusqu’à 12 ans. Ainsi, un appartement d’une valeur de 200 000 € engendrera 4 000 € d’économie d’impôt par an pendant 9 ans, 2 000 € par an ensuite.
Comme dans les lois similaires précédentes, quelques conditions doivent être respectées. Le bien ne peut excéder 300 000 € et doit être situé dans des zones géographiques déterminées. Les loyers et ressources des locataires sont plafonnés. Dans la grande majorité de la Région Parisienne et des villes de Province, ce plafonnement n’est pas une véritable contrainte, le loyer de marché se confondant avec le plafond Pinel.
Un investissement réussi en loi Pinel est avant tout une opération immobilière cohérente. Il convient donc d’acquérir un bien au prix de marché et situé dans une zone à forte demande locative, les grandes villes offrant la meilleure sécurité.
LOI PINEL OUTRE-MER :
Le principe de fonctionnement est le même que la loi Pinel avec deux différences majeures. Comme son nom l’indique, le bien immobilier doit se situer dans un DOM ou une COM et l’avantage fiscal est porté à 23%, 29% ou 32% du prix de revient selon la durée de mise en location de 6, 9 ou 12 ans. Ainsi un appartement de 200 000 € engendre outre-mer une défiscalisation de 6 444 €/ ans, soit sur 9 ans 22 000 € de mieux qu’en métropole.
De plus, les investissements outre-mer bénéficient d’un plafonnement global des niches fiscales spécifique, porté de 10 000 € de réduction d’impôts par an et par foyer fiscal en métropole, à 18 000 € en outre-mer.
Les plafonds de ressources et de loyers peuvent être contraignants dans certains DOM à fort pouvoir d’achat, la Guyane en particulier.
Plus encore qu’en métropole, l’investisseur devra s’attacher à vérifier le niveau de demande locative et les prix pratiqués localement dans la zone d’investissement. Certains promoteurs peu scrupuleux profitent en effet de l’éloignement pour pratiquer une différenciation entre les prix de vente locaux et ceux proposés en métropole.
LOI BOUVARD :
Le dispositif Bouvard vise à soutenir l’investissement en résidences meublées. Comme dans la loi Pinel, le contribuable bénéficie d’une économie d’impôt, limitée cette fois-ci à 11 % de la valeur du bien, en contrepartie de l’acquisition d’un bien neuf et de sa mise en location pendant au moins 9 ans.
Contrairement à la loi Pinel, le produit immobilier acquis doit être meublé. Il doit aussi être situé dans l’une des catégories d’immeubles éligibles : résidence pour étudiants, pour séniors, de tourisme ou encore EHPAD. Le locataire est alors l’exploitant de la résidence et le bail qui le lie à l’investisseur est un bail commercial, d’une durée comprise entre 9 et 12 ans.
Le dispositif Bouvard doit être recommandé pour des investisseurs désireux de réduire leurs impôts mais rechignant aux contraintes de l’immobilier traditionnel (gestion, charges, relations avec les locataires, …). Compte tenu de l’engagement que représente un bail commercial, le choix de l’exploitant est le critère principal que le contribuable doit prendre en compte avant d’investir.
LOI MALRAUX :
La loi Malraux permet d’investir dans des bâtiments anciens et réhabilités. Pour être éligibles, ceux-ci doivent se situer en site patrimonial remarquable bénéficiant d’un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur) ou d’un PVAP (Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine).
Le principe est que l’investisseur achète un bien à rénover et une enveloppe de travaux attachée à ce bien. Il récupère ensuite 22 % ou 30 % (PSMV) du montant des travaux dans une limite de dépenses de 100 000 € par année fiscale sur un maximum de 4 ans. Ainsi, un appartement « Malraux » comportant une enveloppe de travaux de 150 000 € sur 2 ans engendrera pour l’investisseur une économie d’impôt de 22 500 € par année de travaux.
Comme pour les autres dispositifs de défiscalisation immobilière, l’investisseur prend en contrepartie l’engagement de louer le logement acquis, en loi Malraux cet engagement locatif est de 9 ans. Cependant, en loi Malraux, il n’y a pas de contrainte ou plafonnement de loyer.
En 2019, les économies d’impôt provenant d’un investissement Malraux ne sont pas comptées dans le plafonnement global des niches fiscales.
L’investissement en loi Malraux est donc particulièrement adapté à des foyers ayant déjà de nombreuses sources de défiscalisation, plus soucieux de la qualité d’un emplacement à long terme que de la rentabilité immédiate du produit.
LOI MONUMENTS HISTORIQUES :
Comme son nom l’indique, ce dispositif permet de défiscaliser tout ou partie de ses revenus en investissant dans un immeuble classé à l’inventaire des monuments historiques. Comme pour la loi Malraux, l’investisseur acquiert un immeuble à rénover et l’enveloppe de travaux correspondante.
En revanche, l’économie d’impôt n’est pas liée à une réduction d’impôt mais est engendrée par une réduction de la base imposable. Le contribuable peut ainsi déduire de son revenu 100 % du montant des travaux et des intérêts d’emprunt, sans limite de temps ni de montant.
Comme la loi Malraux, les investissements en monuments historiques sont traités hors plafonnement des niches fiscales. Ce dispositif est donc particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés (tranches à 30 %, 41 % et 45 %) et qui privilégient la qualité de l’immeuble à sa rentabilité.
DISPOSITIF DU DÉFICIT FONCIER :
Le dispositif du déficit foncier permet de défiscaliser la totalité des travaux de rénovation d’un bien immobilier destiné à la location. Le montant des travaux est imputable sur les revenus fonciers sans limite et reportable pendant 10 ans.
En parallèle de cette déduction fiscale, l’investisseur a la possibilité de déduire de ses revenus du travail 10 700 € par an sur la durée des travaux (limité à 6 années consécutives).
Ce dispositif de déduction fiscale est particulièrement adapté aux contribuables disposant de revenus fonciers importants et fortement imposés (dans les dernières tranches marginales d’imposition). La réduction d’impôt acquise au titre des déficits fonciers entre dans le plafonnement global des niches fiscales.
Pour conclure ce tour d’horizon on peut affirmer que la défiscalisation immobilière n’est pas finie, et qu’il y en a pour tous les goûts. Le prolongement de la loi Pinel en 2019, la confirmation du dispositif Bouvard, l’aménagement du plafond de l’Outre-Mer et le déplafonnement depuis 2013 des investissements Malraux et le maintien sans limite de plafond de la loi Monuments Historiques sont autant d’éléments qui permettent de confirmer que le principe de la défiscalisation immobilière n’est pas remis en cause par le gouvernement.
D’autre part, la variété des dispositifs de défiscalisation immobilière proposés permet de répondre à la plupart des problématiques patrimoniales. Qu’il privilégie la défiscalisation, la rentabilité immédiate, la qualité de la pierre ou la rente à long terme, un investisseur pourra trouver parmi ces lois fiscales celle qui lui conviendra le mieux.
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