Que vous évoque le terme de "rente immobilière"?
Dans l'esprit d'Emmanuel Macron, il fallait arrêter la rente pour injecter l'épargne dans l'économie réelle. C'était le sens de l'IFI [impôt sur la fortune immobilière], et en réalité c'est à la marge. Les Français adorent la pierre, c'est dans la culture du pays. Aux États-Unis, plus de 50% de l'épargne est investie en actions. Ici, c'est le contraire! Il faut attaquer l'idée selon laquelle le détenteur d'un bien immobilier est un rentier qui s'enrichit en dormant. C'est une vision datée, autant que le mot rente.
Dans l'esprit d'Emmanuel Macron, il fallait arrêter la rente pour injecter l'épargne dans l'économie réelle. C'était le sens de l'IFI [impôt sur la fortune immobilière], et en réalité c'est à la marge. Les Français adorent la pierre, c'est dans la culture du pays. Aux États-Unis, plus de 50% de l'épargne est investie en actions. Ici, c'est le contraire! Il faut attaquer l'idée selon laquelle le détenteur d'un bien immobilier est un rentier qui s'enrichit en dormant. C'est une vision datée, autant que le mot rente.
L'épargne des Français va-t‑elle systématiquement dans la pierre?
Oui, et pour cause : le meilleur placement pour pérenniser l'épargne, c'est l'immobilier, depuis Philippe Auguste! L'économiste Jacques Friggit l'a prouvé avec sa courbe qui représente le ratio de l'indice du prix des logements rapporté au revenu par ménage. Les deux indices se sont suivis de très près entre 1965 et 2000, avant l'éclatement de la bulle immobilière. Depuis la fin des années 2000, les prix des logements se déconnectent dangereusement, et c'est ce qu'il faut surveiller. Mais malgré ce phénomène, l'année 2018 est une année record, avec 970.000 transactions en France. Nous sommes encore en deçà de l'Angleterre, avec 1,5 million de transactions. Cela s'explique par des taxes moins importantes au moment de l'acquisition, ce que les collectivités locales anglaises acceptent car les transactions sont plus nombreuses.
Oui, et pour cause : le meilleur placement pour pérenniser l'épargne, c'est l'immobilier, depuis Philippe Auguste! L'économiste Jacques Friggit l'a prouvé avec sa courbe qui représente le ratio de l'indice du prix des logements rapporté au revenu par ménage. Les deux indices se sont suivis de très près entre 1965 et 2000, avant l'éclatement de la bulle immobilière. Depuis la fin des années 2000, les prix des logements se déconnectent dangereusement, et c'est ce qu'il faut surveiller. Mais malgré ce phénomène, l'année 2018 est une année record, avec 970.000 transactions en France. Nous sommes encore en deçà de l'Angleterre, avec 1,5 million de transactions. Cela s'explique par des taxes moins importantes au moment de l'acquisition, ce que les collectivités locales anglaises acceptent car les transactions sont plus nombreuses.
Pourquoi l'immobilier reste-t‑il le meilleur placement?
Investir dans l'immobilier n'est pas un long fleuve tranquille. Mais c'est le meilleur moyen de placer son épargne, pour toutes les classes d'actifs, malgré des situations diverses. Il est différent d'investir dans son propre logement, de prévoir un complément de retraite, ou de gérer un patrimoine hérité et donc non choisi. Les Français investissent en majorité dans leur logement : cela leur permet d'être propriétaires sous un délai de vingt ou trente ans sans doubler leur effort mensuel. Même les start-uppers, dès qu'ils ont un peu d'épargne, l'injectent dans un achat immobilier! Les avantages sont nombreux : d'abord, l'emprunt a une fin, donc ça libère de l'épargne. Ensuite, la valeur immobilière monte, cela correspond à une volonté de transmission, on investit pour enrichir ses enfants, les mettre à l'abri. Et enfin, la pierre est pérenne sur le long terme.
Investir dans l'immobilier n'est pas un long fleuve tranquille. Mais c'est le meilleur moyen de placer son épargne, pour toutes les classes d'actifs, malgré des situations diverses. Il est différent d'investir dans son propre logement, de prévoir un complément de retraite, ou de gérer un patrimoine hérité et donc non choisi. Les Français investissent en majorité dans leur logement : cela leur permet d'être propriétaires sous un délai de vingt ou trente ans sans doubler leur effort mensuel. Même les start-uppers, dès qu'ils ont un peu d'épargne, l'injectent dans un achat immobilier! Les avantages sont nombreux : d'abord, l'emprunt a une fin, donc ça libère de l'épargne. Ensuite, la valeur immobilière monte, cela correspond à une volonté de transmission, on investit pour enrichir ses enfants, les mettre à l'abri. Et enfin, la pierre est pérenne sur le long terme.
L'immobilier est-il toujours un moteur fort de la croissance?
Bien sûr. Il fait partie des deux "vaches à lait" pour l'État, avec la voiture. Le plus grand propriétaire foncier, c'est l'État, et lui, il ne s'impose pas! L'immobilier représente près de 20% du PIB de la France, c'est colossal. Et la croissance, c'est aussi la jeunesse. L'âge moyen du primo-accédant a diminué, surtout à Paris [30 ans], grâce à la chute des taux d'intérêt. Ce boom a d'ailleurs un peu déséquilibré le marché, autant que les tendances sociétales. Entre les primo-acquéreurs et les vendeurs qui sortent du marché, il y a une masse qu'on nomme "secundo-accédants" : ce sont les propriétaires qui réajustent leur bien en fonction des aléas personnels de la vie – enfants, divorce…
Bien sûr. Il fait partie des deux "vaches à lait" pour l'État, avec la voiture. Le plus grand propriétaire foncier, c'est l'État, et lui, il ne s'impose pas! L'immobilier représente près de 20% du PIB de la France, c'est colossal. Et la croissance, c'est aussi la jeunesse. L'âge moyen du primo-accédant a diminué, surtout à Paris [30 ans], grâce à la chute des taux d'intérêt. Ce boom a d'ailleurs un peu déséquilibré le marché, autant que les tendances sociétales. Entre les primo-acquéreurs et les vendeurs qui sortent du marché, il y a une masse qu'on nomme "secundo-accédants" : ce sont les propriétaires qui réajustent leur bien en fonction des aléas personnels de la vie – enfants, divorce…
Comment se porte l'immobilier de placement?
58% des Français sont propriétaires, mais seulement 17,5% le sont d'un deuxième logement : l'immobilier de placement est moins développé. Est-ce pour autant de la rente? La rente, dans l'inconscient collectif, c'est de l'acquis, du risque zéro. Or les placements peuvent être hasardeux, j'en suis régulièrement le témoin dans mon étude. Les gens marchent un peu trop à la promesse de la défiscalisation, mais il faut constamment se projeter et se poser la question du bien-fondé de l'achat. Si l'État défiscalise, c'est qu'il y a un risque, qui peut coûter cher. Nous l'avons vu à certaines périodes avec les frénésies d'investissement dans les outre-mer, ou dans les résidences touristiques. Des villages vides, des immeubles qui fatiguent, des sociétés de gestion qui tombent en faillite… Quand les projets n'aboutissent pas, l'État remet en question ces avantages fiscaux, et cela donne des situations dramatiques. Il faut réformer afin que les investisseurs cessent d'acheter non pas de la pierre mais de la défiscalisation!
58% des Français sont propriétaires, mais seulement 17,5% le sont d'un deuxième logement : l'immobilier de placement est moins développé. Est-ce pour autant de la rente? La rente, dans l'inconscient collectif, c'est de l'acquis, du risque zéro. Or les placements peuvent être hasardeux, j'en suis régulièrement le témoin dans mon étude. Les gens marchent un peu trop à la promesse de la défiscalisation, mais il faut constamment se projeter et se poser la question du bien-fondé de l'achat. Si l'État défiscalise, c'est qu'il y a un risque, qui peut coûter cher. Nous l'avons vu à certaines périodes avec les frénésies d'investissement dans les outre-mer, ou dans les résidences touristiques. Des villages vides, des immeubles qui fatiguent, des sociétés de gestion qui tombent en faillite… Quand les projets n'aboutissent pas, l'État remet en question ces avantages fiscaux, et cela donne des situations dramatiques. Il faut réformer afin que les investisseurs cessent d'acheter non pas de la pierre mais de la défiscalisation!
Vous avez une vision plus optimiste de l'immobilier locatif?
Oui, mais il y a quand même des problèmes. Depuis une quinzaine d'années, les réformes vont dans le sens des locataires : reconduction du bail, expulsion compliquée, processus de surendettement. C'est un effet dissuasif sur les potentiels propriétaires. Pourtant, le rendement est élevé en locatif, c'est la raison pour laquelle les institutionnels comme les compagnies d'assurances ou les foncières quittent le bureau et reviennent au logement : le rendement brut de l'habitation est entre 2,5 et 3%, il y a moins de travaux de remise aux normes que pour l'immobilier de bureau. Paris est une ville de locataires. Paradoxalement, la ville construit très peu. Depuis quinze ans, le parc mutable se réduit, ce qui entraîne des tensions sur les prix.
Oui, mais il y a quand même des problèmes. Depuis une quinzaine d'années, les réformes vont dans le sens des locataires : reconduction du bail, expulsion compliquée, processus de surendettement. C'est un effet dissuasif sur les potentiels propriétaires. Pourtant, le rendement est élevé en locatif, c'est la raison pour laquelle les institutionnels comme les compagnies d'assurances ou les foncières quittent le bureau et reviennent au logement : le rendement brut de l'habitation est entre 2,5 et 3%, il y a moins de travaux de remise aux normes que pour l'immobilier de bureau. Paris est une ville de locataires. Paradoxalement, la ville construit très peu. Depuis quinze ans, le parc mutable se réduit, ce qui entraîne des tensions sur les prix.
Le secteur souffre-t‑il d'une instabilité législative?
Oui, et les Français la subissent. Mais l'immobilier monte tranquillement et l'emprunt se rembourse. Le plus difficile est d'entrer sur le marché. Fiscalité ou pas, on ne choisit pas d'acheter selon les critères législatifs ou selon le marché, mais en fonction des urgences de sa vie. Encore une fois, la pierre n'est pas un actif de Bourse! Je pense qu'il serait bon de réfléchir à imposer davantage les stocks que les flux. En Allemagne et aux États-Unis, c'est la détention qui est imposée, plus que le flux. À titre d'exemple, les propriétaires new-yorkais repaient leur acquisition au bout de huit ans tant les taxes foncières sont élevées!
Oui, et les Français la subissent. Mais l'immobilier monte tranquillement et l'emprunt se rembourse. Le plus difficile est d'entrer sur le marché. Fiscalité ou pas, on ne choisit pas d'acheter selon les critères législatifs ou selon le marché, mais en fonction des urgences de sa vie. Encore une fois, la pierre n'est pas un actif de Bourse! Je pense qu'il serait bon de réfléchir à imposer davantage les stocks que les flux. En Allemagne et aux États-Unis, c'est la détention qui est imposée, plus que le flux. À titre d'exemple, les propriétaires new-yorkais repaient leur acquisition au bout de huit ans tant les taxes foncières sont élevées!
Y a-t‑il des mesures de la loi Denormandie qui trouvent grâce à vos yeux?
Oui, l'exonération des taxes sur la plus-value des terrains à bâtir si le logement est collectif ou social est une bonne mesure, tout comme la niche fiscale pour l'ancien : le propriétaire bénéficie d'un avantage fiscal si les travaux qu'il entreprend s'élèvent à un quart du prix d'acquisition. C'est quasiment impossible à Paris mais c'est réaliste en province, et c'est un encouragement à rénover le bâti.
Oui, l'exonération des taxes sur la plus-value des terrains à bâtir si le logement est collectif ou social est une bonne mesure, tout comme la niche fiscale pour l'ancien : le propriétaire bénéficie d'un avantage fiscal si les travaux qu'il entreprend s'élèvent à un quart du prix d'acquisition. C'est quasiment impossible à Paris mais c'est réaliste en province, et c'est un encouragement à rénover le bâti.
Quel serait selon vous le marché immobilier idéal?
Un marché sain et équilibré, c'est autant de vendeurs que d'acquéreurs, des prix stables et du volume. Il faut aussi cesser d'inonder le secteur de réformes et de correctifs. L'idéal serait que les règles en place au moment où l'on investit restent pérennes… et que le gouvernement, qui suit nos propositions en matière d'immobilier à 80%, nous écoute beaucoup plus sur la fiscalité.
Un marché sain et équilibré, c'est autant de vendeurs que d'acquéreurs, des prix stables et du volume. Il faut aussi cesser d'inonder le secteur de réformes et de correctifs. L'idéal serait que les règles en place au moment où l'on investit restent pérennes… et que le gouvernement, qui suit nos propositions en matière d'immobilier à 80%, nous écoute beaucoup plus sur la fiscalité.
Les notaires de France
Ils sont au nombre de 13.292 et reçoivent chaque année 20 millions de personnes. Plus de 50% de leur activité est consacrée à l'immobilier. Plusieurs milliers de notaires se réunissent chaque année lors d'un congrès, où ils finalisent des propositions consignées dans un livre rédigé par une dizaine d'entre eux sur un thème particulier. Ces propositions sont ensuite transmises aux pouvoirs publics, aux banques, à la Cour de cassation et aux compagnies d'assurances. Le 115e congrès des notaires aura lieu en juin 2019 à Bruxelles, il traitera du droit international privé.
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