COMMENT ACHETER MOINS CHER UN BIEN IMMOBILIER?

Publié par said lehmane

Les astuces pour trouver et acheter un bien immobilier moins cher

Des astuces pour acheter un bien immobilier rapidement et au juste prix. Il existe des vendeurs qui veulent réellement vendre leur bien. Il y a ceux, plus rêveurs, qui attendront peut-être pendant des années qu’un acheteur miraculeux accepte de payer le prix souhaité. Que l'on soit acheteur ou vendeur, le Prêt Global, permet une réduction des mensualités de tous ses crédits en cours et facilite l'achat lorsqu'une opportunité se présente.

Base essentielle concernant le niveau de prix.

Un bien vendu au-dessus de son prix mettra plusieurs années pour finalement ne trouver aucun acquéreur.
Un bien au prix de marché se vendra dans le mois.
Un bien en dessous du prix de marché sera vendu dans la semaine.

Règle Nº 1 : Connaître le prix réel du marché immobilier local

Se référer aux prix affichés par les agences immobilières, mais jamais à ceux des particuliers, ceux-ci déraisonnables surestiment le prix de leur appartement, de leur maison ou de leur terrain.
Plus les surfaces des logements sont petites, plus le prix au m2 est élevé.

Un studio coûte plus cher au m2 qu’un appartement de 4 pièces.

1. Acheter à une agence

Pour acheter rapidement et au plus juste prix, le plus sûr paradoxalement est de passer par une agence immobilière et signer un mandat immobilier exclusifpendant 3 mois maximum.

Certaines agences utilisent des logiciels intelligents de partages de données d'une efficacité redoutable.

Le fichier AMEPI, lancé en 2009, permet aux milliers d'agents immobiliers de mettre en commun leurs mandats exclusifs au sein d'un même fichier informatique.

Cette base de données regroupe aujourd'hui plus de 50 000 exclusivités qui permettent à un vendeur ou à un acheteur de trouver immédiatement preneur. De plus, les agents connaissent les marges de négociation des vendeurs et leurs véritables intentions.

Lorsque l’agence immobilière vous annonce un pourcentage à la baisse, il vous est possible de négocier en faisant votre proposition par l'intermédiaire de l'agence, ce service est d'un très grand confort. Votre but est de faire une bonne affaire sans effort, sans prendre de risque et surtout sans vous tromper.

2. Acheter à un particulier

Avec un vendeur particulier, c’est souvent plus délicat. Vous avez vu les photos, vous voudriez visiter le bien pour vérifier s'il vous plaît.

Pour toute tractation, il est toujours préférable de rendre visite au vendeur et surtout de rester respectueux et courtois :

« La politesse est la fille du savoir-vivre et de la bonne éducation »*.

Autant dire qu'il est inutile et vain de marchander au préalable au téléphone, car c'est un acte peu respectueux et surtout peu apprécié.

Il est plus facile de raccrocher au nez des gens, que de leur demander de quitter les lieux. Vous avez donc visité le bien et vous êtes face au vendeur : c'est maintenant à vous de négocier en lui demandant s’il peut faire un effort. Si vous êtes assez adroit et si votre démarche est jugée comme positive, le vendeur pourra vous demander de lui faire une proposition, vous saurez ainsi qu’il est ouvert à une éventuelle négociation (si vous estimez que le prix demandé est peut-être trop élevé par rapport au prix du marché).

Souvent de particulier à particulier, les acheteurs négocient uniquement pour essayer d’avoir un meilleur prix, mais sans vraiment savoir s’ils achètent au bon prix, si le bien est parfaitement conforme et s'il n'existera pas des probabilités pour que le bien perde énormément de valeur dans le futur (constructions qui boucheront la vue imprenable sur la mer ou sur un paysage, création d'une zone d'activité bruyante, etc.).

* Citation de la Marquise de Lambert. Maximes et pensées diverses (1733)

3. Annonces immobilières

Certaines annonces immobilières de particuliers comportant des mentions comme urgent peuvent être vraies ou fausses et simplement destinées à appâter le client.
Une agence immobilière par contre offrira un service professionnel intéressant, car étant en relation avec le vendeur, elle vous informera de façon plus fiable sur les raisons de cette vente en urgence.

4. L'obligation de vendre

Dans certaines situations (déménagement à l'étranger, succession, mutation, etc.) les vendeurs prévoyants auront conservé toutefois une marge de manoeuvre.
Pour les ménages en situation de séparation ou de divorce, les vendeurs seront un peu plus contraints par le temps.
Les cas les plus aigus sont les ménages qui ont des problèmes financiers liés à la vente d'une maison qui ne trouve pas d'acheteur et qui ont souscrit à un prêt relais ou à une situation inextricable de surendettement, etc.
La maladie ou le chômage qui sont souvent liés sont d'autres causes de précarité. Ces personnes sont obligées de vendre rapidement afin d'éponger leurs dettes.

Dans tous ces types de cas, les vendeurs généralement ne surestiment pas le prix de leur bien par rapport au prix du marché afin d'être sûrs de le vendre.

Cas d’un divorce ou séparation (rupture de PACS) : les personnes quittent rapidement le logement pour vivre dans un bien séparé.
Cas d’une succession : les frais de notaire dus lors d’une succession par les héritiers doivent être acquittés dans un délai court de 6 mois. Le montant à régler peut être très élevé surtout dans le cadre d'une succession éloignée (oncle) succession dans laquelle le pourcentage appliqué peut-être de 65 %. Une succession entraîne souvent l'obligation de vendre (exemple héritage d'une forêt qui demandera de l'entretien sans forcément rapporter de revenus). Dans certains cas, comme une indivision, lorsque le nombre d’héritiers est important, la difficulté de l'accord commun s'y greffe.
Cas d'une mutation : Les emplois demandent de plus en plus de mobilité. Les cadres ou salariés mutés veulent rapidement vendre afin d'éviter des allers/retours coûteux, chronophages et la multiplication des frais (eau, gaz , électricité...)
Cas de logements non habités : Soit des résidences secondaires nouvellement taxées soit des logements qui ont changé de destination. Afin d'éviter que la résidence principale ne soit requalifiée en résidence secondaire par les impôts, il est obligatoire de la vendre avant un délai de 12 mois.
Cas d'une fin de prêt relais : La tentation est d'emprunter pour acheter un nouveau logement sans avoir vendu l'ancien. C'est une opération à risque lorsque l'ancien bien ne se vend pas.
Cas de problèmes financiers : Lorsque les revenus du couple étaient corrects, les banques ont prêté à hauteur d'un endettement de 33%. Certains ménages se sont surendettés par la suite (Ex. cartes révolving) ou ont perdu pour des raisons diverses 1 ou 2 emplois. Elles se trouvent dans une situation de précarité qui les oblige à rembourser l'emprunt en vendant leur bien immobilier parfois à perte.

5. Cas dettes accumulées

Dans le cas de dettes accumulées dues au surendettement véritable fléau social, les vendeurs préfèrent vendre leur bien par eux-mêmes plutôt que passer par des ventes aux enchères dans lesquelles les mises à prix démarrent à des niveaux extrêmement bas. Ces biens sont souvent achetés par des marchands de biens ou des spécialistes à l'affut.

Pour cette typologie de vendeurs pressés, le recours à une agence immobilière est le moyen le plus rapide de se séparer de leur bien.

6. Obtenir un prêt global

Que l'on soit acheteur ou vendeur, le Prêt Global, permet une réduction des mensualités de tous ses crédits en cours, séduit de plus en plus de Français.

Également désigné par « regroupement de crédits ou prêt global» par le public et les établissements de crédit, le rachat de crédits est une opération de plus en plus courante en France, notamment à cause du très faible niveau actuel des taux d’intérêt.

Solution possible, il est également possible de :

7. Conseils pour l'achat d'un bien

Règle Nº 1 : Détecter la bonne affaire et fuir les autres

Les sites d’annonces immobilières affichent des biens immobiliers dont les vendeurs surestiment leur valeur tout en espérant tomber sur des acheteurs pressés d'acheter sans discuter et à au prix demandé (très élevé).
Une agence immobilière fait rapidement un tri et sélectionne les vendeurs véritables (et les acheteurs) lors de leur premier entretien et de la découverte client, un agent immobilier pourra ainsi vous informer sur les raisons (parfois cachées) d'une vente et vous donnera des renseignements intéressants sur le modus operandi.

Avec ce type de vendeurs, il sera plus délicat voire impossible d’obtenir une baisse qu'avec une personne contrainte de se séparer rapidement d'un studio, d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain. Il faut savoir qu'une part des transactions immobilières est constituée de ventes appelées contraintes.

Règle Nº 2 : Repérer rapidement les meilleures affaires du moment

Les cas de vendeurs pressés parfois se présentent, c'est la bonne affaire du moment avec cette typologie de vendeurs qui a vraiment envie de vendre. Il est donc inutile de perdre son temps à négocier avec des vendeurs particuliers qui ont mis leur annonce sur des sites gratuits du style le bon coin juste pour voir si leur bien plaît. Certains vendeurs parfois âgés considèrent qu'ils ont tout leur temps et n'ont souvent pas vraiment envie de se séparer de leur bien sauf à des prix très (trop) élevés.

Règle N° 3 : Se renseigner sur la date de la mise en vente : depuis combien de temps le logement est-il à vendre ?

Les vendeurs achètent un bien et se l'approprient en lui donnant une valeur sentimentale qu'il n'a pas. Le prix de départ est généralement élevé et le temps passé à faire visiter le bien sans trouver acquéreur ou sans avoir de demande oblige le vendeur à revoir ses prétentions à la baisse. Il suffit d'attendre.

Règle Nº 4 : N'acheter un bien à rénover que si vous possédez du temps et des compétences

Les biens qui demandent des travaux de rénovation demandent un investissement humain et financier. Vous êtes un bon bricoleur, vous avez du temps, vous connaissez de bons artisans, vous pourrez vous orienter vers des biens qui nécessitent d’importants travaux. Il y a moins de demandes de particuliers pour acheter ce type de logement, mais la concurrence est plutôt celle des marchands de biens qui restaurent et revendent. Tout le calcul initial consiste à bien évaluer le montant des travaux à réaliser et le mettre en regard avec le prix d’achat, il faudra que le coût global (achat + travaux) soit suffisamment inférieur à l’achat d’un même bien immobilier déjà rénové.

Règle N° 5 : Savoir négocier ou faire appel à un professionnel de l'immobilier

Beaucoup de biens ne trouvent pas d'acquéreur pendant de longues périodes, en raison de prix trop élevés. Les agences immobilières connaissent toutes les possibilités et la façon de procéder pour leur expliquer que le prix n'est pas à celui du marché, c'est leur métier. Ne prendre aucun risque et se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier

Lorsqu'il existe beaucoup de biens immobiliers à vendre avec des prix élevés, les acquéreurs assument le risque potentiel d'une future baisse des prix, il faut donc obtenir des conditions d’achat acceptables moins risquées avec le concours d'un professionnel ou s’abstenir si l'on n'est pas assez ou mal conseillé.

Un bon professionnel permet d'obtenir ce qu'un particulier, par manque de connaissance, ne saurait pas négocier.

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